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            年末一線城市房價漲幅擴大、南熱北冷趨勢顯現——2020樓市觀察及展望

            2021-01-20 13:44:45    來源: 蘭格鋼鐵      關注

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              新華財經上海1月19日電( 楊有宗)2020年全國房價維持了相對平穩的態勢,但年末一線城市特別是北京、上海、廣州環比出現明顯漲幅。2020年四季度以來,上海、廣州房價上漲態勢在持續。與此同時,從全國范圍來看,樓市南熱北冷趨勢進一步強化,特別是長三角、大灣區樓市熱度顯著提升,帶動了相關城市群內房價上漲,北方城市出現房價探底態勢。業內人士預判,2021年,相關宏觀調控政策將保持穩定,但在“三道紅線”監管壓力下,更多房企預計將加速去杠桿、降負債。

              “200套房源3000個認籌”一線樓市年底升溫

              “上海12月份的二手房成交套數接近4萬套,屬于較熱狀態。要關注新房市場升溫,進而把購房需求傳導到二手房市場,積極穩定二手房價格。”在接受新華財經采訪時,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2020年年底,上海樓市尤其是二手房市場出現了熱度顯著上升的情況。

              準備在上海置業的市民王小姐說,“看了一個樓盤200多套房源,總價最便宜的800多萬元,3000多個認籌的,搖號沒搖上,真沒想到會這么火。”據悉,王小姐所考慮的樓盤屬于上海市區較為稀缺的小戶型,再加上新房限價等因素,吸引力顯著高于二手房,因此出現“200套房源3000個認籌”的火爆局面。

              王小姐的經歷并非個案。國家統計局數據顯示,2020年12月,上海新建商品住宅價格環比上漲0.2%,同比上漲4.2%;二手房價格環比上漲0.6%,同比上漲6.3%。分房型來看,上海新建商品住宅中,90平方米到144平方米房型價格上漲幅度最高,環比上漲0.5%,144平方米以上戶型環比下降0.1%,90平方米以下戶型環比上漲0.1%。

              上漲態勢明顯,一線城市房價已然在高位。58同城、安居客數據顯示:一線城市中,上海新建商品住宅在線均價為每平方米50364元,北京、深圳新房均價分別為每平方米47628元和每平方米47599元。

              統計顯示,2020年12月份,新建商品住宅價格上漲的城市數量較11月增加6個至42個;價格下調的城市由28個減少至22個。二手住宅價格環比上漲的城市數量較11月減少6個至38個;價格下調的城市數量由23個增加至31個。

              貝殼研究院數據顯示:2020年12月,廣州和上海的樓市月度成交量均創下2019年以來新高。上海全市二手住宅成交量環比增加20.3%,同比增加95%,月度成交量是2017年以來的最大值。

              貝殼研究院首席市場分析師許小樂說,年底市場翹尾行情顯現,一線城市的二手住宅價格漲幅偏大,這主要是因為市場改善需求較大。

              新房火熱,壓力傳導到二手房市場,這一觀點得到市場分析人士認可。中原地產首席分析師張大偉說,上海、深圳“打新”潮涌動,投資客入場搶奪了部分剛需購房者的房源,搖號購房中簽率較低,使得二手住宅需求迅速增加。

              樓市南熱北冷趨勢顯現

              “樓市維持南熱北冷的態勢,南部特別是長三角、大灣區熱度的提升,帶動了城市群內房價上漲的壓力,而北部城市開始出現了房價探底的態勢。”58安居客房產研究院分院院長張波說。

              新華財經采訪發現,各城市房地產市場分化明顯,部分城市成交低迷,而熱點城市需要警惕投資需求回潮。易居企業集團首席執行官丁祖昱說,2020年上半年,各地調控政策以穩定寬松為主,地方政府積極推地、緩解企業購地資金壓力、放寬預售條件等,供給端政策空間較大。較為寬松的房貸政策對購房者形成利好,前期積壓的住房需求持續釋放。7月以來,深圳、杭州寧波、東莞等熱點城市相繼收緊房地產調控政策,如深圳將落戶購房年限延長到3年,并提高二套房的首付比例,加大征收交易稅費等。房地產市場過熱城市的房價上漲沖動明顯被抑制。

              業內人士分析,人才流向加速了樓市的分化。58同城、安居客報告顯示,人才政策對于樓市的影響主要是通過拉動人口流入來實現需求側的增長,但不同的城市,尤其是二線城市樓市環境對于人口的吸引力也存在巨大差異,類似長沙這類調控嚴,房價控制得好但經濟實力增長又不弱的城市,會吸引更多人才去安家落戶。

              “一個是房企沖刺業績,在帶來成交量提升的同時,部分城市的區域房價出現分化,尤其是熱銷區域、高端樓盤集中入市的區域,會出現區域房價的上漲情況,而在一些比較偏冷門的城市及區域,房企會啟動促銷、優惠讓利的舉措,帶動區域房價的下行。”張波認為,除不同區域的分化,區域內及城市內部也出現樓市分化態勢。

              疫情沖擊租房市場上海租房市場逆勢上漲

              “2020年重點監測的40個城市中,約八成城市月均租金同比下降,平均租金收益率降至1.9%。”貝殼研究院數據顯示,2020年全國住房租賃市場降溫,但上海租金水平逆勢上漲4.5%,漲幅位居榜首。

              嚴躍進分析說,上海整體疫情控制得力,復工復產及時,住房租賃市場總體相對活躍,潛在租賃需求較多,推升了租金上漲。另一方面,上海二手房升溫明顯,更多二手房進入交易市場,租賃房源供給減少,對租金也產生一定影響。

              但從全國范圍來看,2020年租房市場降溫趨勢明顯。貝殼研究院數據顯示,受監測城市每月套均租金為2976.8元,同比下降10.5%,下降幅度超過一成。其中,一線城市套均租金同比降低5.8%,二、三線城市同比降幅分別為4.7%和1.2%。

              受“蛋殼事件”影響,各地均加強對房屋租賃市場監管。上海市房地產經紀行業協會發布《住房租賃市場風險提示》提醒:房東、租客在委托經營或租房過程中,應多方了解周邊住房的市場租金價格,警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險,避免因公司“爆倉”“跑路”遭受損失。

              資金監管從嚴2021樓市銷售面積走勢尚存不確定性

              “資金監管從嚴等因素會加速房地產企業降價促銷,加快銷售,預計2021年商品住房銷售面積同比增幅將保持不變并再創歷史新高。”中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。

              根據中原地產測算,2020年12月,各地出臺房地產調控政策單月累計逾30次,全年出臺調控政策高達489次,各地堅持“房住不炒”的定位沒有改變。2020年8月20日,住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會,明確表示三道紅線要求,即:房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%,凈負債率不得大于100%,現金短債比不小于1倍。

              根據三道紅線規則,未“越線”的綠色檔房企,有息負債年增速上限為15%;黃色(一個指標越線)和橙色(兩個指標越線)房企的有息負債年增速上限為10%和5%;紅色(三個指標均越線)檔房企不能新增有息債務。

              丁祖昱則持不同觀點,他根據三道紅線判斷,中國的住房銷售面積自2020年后將持續下降。如若銷售均價維持1%的增速,則從2025年開始,總銷售額同比增速將轉負;如若均價增速為5%,銷售總額的平均增速也會在3%以內,相比近幾年10%左右的增速大幅下滑。

              此外,丁祖昱還認為,監管力度增強倒逼更多房企加速去杠桿、降負債。房企可能會增加合作拿地以減少資金占用,通過大小股比的方式操盤以維持規模,加快銷售回款以提升周轉速度等。在融資方面,房企可能會分拆更多資產上市、增發及配股等。


                

            (責任編輯:中鋼網)
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            資訊編輯:田甜 15981879377

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